Vânzarea cu credit a unui apartament în bloc expertizat și încadrat în Urgență
4Am vândut la sfârșitul lunii decembrie încă un apartament în bloc cu urgență – U2. Adresa e Aleea Vergului nr. 4 bloc 15. Expertiza a fost realizată în anul 1993, dar între timp blocul a fost reabilitat termic, astfel că, cel puțin teoretic, urgența trebuie să fi dispărut (urgențele presupun că în caz de cutremur major fațadele imobilelor vor fi afectate). Dar o expertiză nouă nu a fost făcută, așa că blocul e prezent în lista publică disponibilă pe site-ul PMB.
Nu toate băncile acordă credite pentru astfel de imobile (eu am vândut cu BCR dar am auzit că Alpha și Garanti mai oferă). Și brokerii de credite se feresc de astfel de imobile și spun că nu sunt creditabile. Unul îmi spunea mai deunăzi că urgențele sunt echivalente cu riscurile, că dacă avem U2 el e de fapt RS2. Greșit. Chiar pe site-ul primăriei e precizat în dreptul Urgenței: „INCADRARE IN CATEGORIE DE URGENTA; NEINCADRATE IN CLASE DE RISC SEISMIC CORESPUNZATOARE”. Deci U nu e egal cu RS.
Urgențele, dacă am înțeles corect, sunt premergătoare Riscurilor (în urma acestor încadrări se fac recomandări, dar nu obligă; de ex. Primăria Sectorului 3 a început de câțiva ani o expertizare amplă a blocurilor nereabilitate termic, care, odată încadrate în urgență sau risc, devin prioritare în reabilitare, dar nu vor fi obligatoriu reabilitate. Asta constituie o problemă pentru proprietarii din aceste imobile care vor să vândă pentru că prețul scade corespunzător cu încadrarea; dar despre asta într-un articol viitor). Iar pentru a fi încadrate în clase de risc trebuie făcute expertize tehnice noi. Însă dacă imobilele au fost reabilitate după încadrare, Urgența nu ar mai exista, deci n-ar mai fi necesară o nouă expertiză pentru încadrare în clasă de risc. Poate doar să se facă unele mai profunde, mă gândesc că la fundație și structură, și abia apoi încadrate în Risc Seismic. Doar că aceste expertize tehnice de profunzime, și nu „vizuale rapid” (cum spunea primarul general că vor fi făcute pentru 15.000 de imobile din București până la finalul anului acestuia), costă foarte mult și asociațiile nu și le permit (și nici nu știu dacă vor, dacă nu au beneficii la consolidare), iar primăria nu mai e interesată de acestea, având suficiente imobile încadrate în clase de risc pentru care să obțină eventuale fonduri. Deci e foarte probabil ca Urgențele să rămână mult și bine urgențe.
Astfel că băncile n-au decât să se adapteze pieței și să crediteze. Și o vor face probabil toate. Momentan pot să vă asigur că am vândut cu BCR apartamente în blocuri cu Urgențe. Iar pentru creditare am colaborat cu Diana Oprea și Roxana Tatu (+40 746 100 550) de la Top Broker Finance.
Buna ziua
Felicitari pentru reusita vanzarii apartamentului
In acelasi bloc am dorit si eu sa achizitionez,tot la BCR si evaluatorul mi-a intors dosarul deoarece se afla in clasa U2.A solicitat expertiza M.L.P.A.T pt bloc.Aceeasi banca cu abordari diferite…
Si pana la urma mai sunt bănci care oferă credite pentru RS2?
Este ingrozitor gandul ca o multime de oameni citesc acest „articol” , cred si se orienteaza total eronat .
Pentru clarificare :
– clasele de risc seismic „U -rgenta”, respectiv U1 , U2 , U3 , reprezinta vechea (sau daca vreti, prima) clasificare de gen .
– clasa Urgenta , NU inseamna ca DOAR fatada imobilului va fi afectata, iar daca ii tragem o spoiala de genul „reabilitare termica / placare cu polistiren” , rezolvam problema !
– clasa Urgenta se refera , CLAR , la probleme de ordin STRUCTURAL (rezistenta / structura) ! nu doar la „ambalaj” (fatada / design) !
– U1 : avarii structurale grave / considerabile, in masura de a pune viata locatarilor in pericol imediat – se recomanda masuri de consolidare complexe si imediate … U3 : deficiente structurale minime sau inexistente, care NU pun in pericol viata locatarilor si/sau integritatea imobilului – se recomanda masuri de consolidare pe termen mediu-lung
– ulterior, datorita avansului tehnologic si schimbarii anumitor proceduri de expertizare, clasele de risc seismic au devenit R -uri , respectiv R1 , R2 , R3 , R4 (le regasiti si ca Rs1 , Rs2 …) . R1 – cel mai ridicat risc .
– cel mai probabil, o clasa U1 si U2 nu vor trece niciodata in alte clase R decat R1 si R2.
– doar o clasa U3 are sanse sa fie reclasificata in R3 sau R4 .
Pentru U1 – U2 , respectiv R1 – R2 , nu am intalnit caz de acordare credit .
Succes la achizitie si cascati ochii mai bine !..
Vă spun precis că am vândut recent U2 cu credit, e vorba de Aleea Vergului nr. 4; apartamentul e cel de aici. Și U3 și Rs III-IV am vândut, dar link-urile sunt în arhiva site-ului nostru, puteți să mă credeți pe cuvânt.
Probabil că polemica aceasta cu echivalarea urgențelor cu clasele de risc nu va înceta decât atunci când vor fi reexpertizate cele cu urgențe și încadrate în clasele de risc corespunzătoare, precizare pe care o găsiți chiar în dreptul celor cu urgențe pe lista publică a clădirilor cu risc seismic. Vă las la final un link către un ARTICOL foarte recent (14.07.2025) din Hotnews care tratează subiectul.
Rezum aici până atunci: Fondatorul ONG-ului Re:Rise, Matei Sumbasacu, vă susține. Ba chiar mai mult, spune că toate cele trei categorii de urgențe ar trebui încadrate în Rs 1.
Directorul AMCCRS, Răzvan Munteanu, îl combate însă: „nu pot fi real asimilate claselor de risc seismic”, argumentând că, înainte de 1997, evaluările erau sumare. Citat din articol: Șeful AMCCRS susține că încadrarea în clasele de risc seismic reprezintă o metodă mult mai tehnică, pentru că include studierea stabilității terenului, colectarea de probe din sol și din clădire sau modelarea matematică a construcției, lucruri care nu se făceau pentru categoriile de urgență.
Iar eu când vorbesc mai sus de reabilitarea termică fac legătura cu „expertiza vizuală rapidă” (declarație de presă Nicușor Dan de anul trecut, o găsiți dacă o căutați) pe care o face primăria generală ca să prioritizeze în urma ei construcțiile care vor fi expertizate tehnic în detaliu pentru a fi încadrate în clase de risc. Deci dacă vizual arată bine (reabilitate, vopsite, frumușele), își pierd prioritatea, ajung la fundul listei, rămân mult și bine așa – Urgențe, cum ziceam mai sus.
Las aici articolul de pe Hotnews, chiar dacă e clar părtinitor, doar pentru a confirma declarațiile șefului AMCCRS.