De ce nu vor scădea prețurile

Portalul Imobiliare.ro a publicat raportul pentru Trimestrul IV din 2025. El confirmă ceea ce știam din piață, de la firul ierbii: cererea e mai mare decât oferta.

În ultimul trimestru din 2025 s-au aflat în piață 1,39 cumpărători la o singură ofertă de vânzare publicată, în creștere față de T4 2024 cu 2%. Totodată, fapt care a contribuit la creșterea de mai sus, oferta de proprietăți listate la vânzare a scăzut cu 3% față de aceeași perioadă din 2024 (octombrie-decembrie). Prețurile pentru ofertele listate, cum era de așteptat, au crescut. Creșterea a fost însă cam mare, + 14%, și în mod normal ar trebui să urmeze o corecție mică. Personal nu cred că se va întâmpla sau nu se va resimți în piață, vânzătorii fiind mai dispuși la așteptare în perioada asta. Mai departe în raport, cu sursă statisticile ANCPI, aflăm că numărul de tranzacții a scăzut cu 10% (repet, comparăm T4 2025 cu T4 2024).

Așadar, având numărul de potențiali cumpărători pe creștere și oferte listate mai puține și la prețuri mai mari, au rezultat tranzacții mai puține. Lucrul acesta nu indică deloc că prețurile vor scădea, e doar un răspuns firesc la ce s-a întâmplat în piață.

Ca să îmi susțin părerea și să puteți corobora informațiile merg mai departe în raport la capitolul „Finanțe”.

Valoarea creditelor noi acordate în T4 2025 e aproape comparabilă cu valoarea celor acordate în T4 2024. Nu avem cifrele furnizate de BNR pe decembrie 2025, dar anticipez că valoarea lor va fi comparabilă pentru că valoarea medie a împrumutului a crescut de la 75.000 la cca. 82.000 de Euro (+10%), iar numărul de tranzacții a fost mai mic cu 10%. Creșeterea valorii împrumutate e încă un lucru firesc, prețul mediu în piață a fost +14%. Mergând și mai departe, vedem un fapt care confirmă încă o dată că prețurile nu vor scădea: dobânzile mai mici (4,7% cea mai mică fixă acum; 4,89 a fost cea mai mică în T4 2024, în condiții de IRCC comparabil – pe la 6%), de unde scăderea ratei medii plătite pentru creditele nou-acordate cu 4%. Băncile au fost mai atente la concurență în ultima vreme, așa că împrumut mai mare, rată mai mică. La cele de mai sus adăugăm deci și dobânzile mai mici și aflate pe trend de scădere la începutul acesta de an.

Unde s-a mutat tranzacția? În chirie. +16% potențiali chiriași la o ofertă crescută cu doar 3%. Au fost 1,6 chiriași pe o singură ofertă publicată la o valoare medie/unitate de 550 de Euro.

Acestea sunt datele la nivel național.

Ce se întâmplă local, în București? Oferta totală de locuințe aflate spre vânzare a scăzut cu 5%. Încă o dată, cerere pe creștere, ofertă pe scădere, de unde rezultă preț mare: 2204 Euro/mp util, +17% într-un an, +36% în doi ani.

Dacă suntem cârcotași și vrem totuși să găsim ceva indicii că prețurile vor scădea putem să citim în raport ce e scris cu fonturi mai mici. Așa aflăm că numărul total de oferte listate în T4 2025 e cu 13% mai mare decât în T3 din același an (25.100 oferte listate în T3, 28.500, în T4). Pe oferte de locuințe noi creșterea e și mai mare, +24%. Dar în T3 prindem lunile de vară, iulie-septembrie, când de regulă oferta e puțin mai mică în piață, iar anul acesta a fost majorat și TVA-ul în august și s-a vândut până atunci cam tot stocul care era în piață din T1 și T2 2025. Nu le putem considera așadar relevante.

Ce ar putea fi totuși relevant pentru cei care caută scăderi e că au crescut numărul de autorizații de construire (+4% ianuarie-noiembrie 2025, față de aceeași perioadă din 2024; dar lucrul acesta se va vedea în piață cel mai devreme peste doi ani) și numărul de locuințe noi finalizate (tot +4% T1-T3 2025, față de T1-T3 2024). Insuficient însă ca să acopere cererea, vezi datele de mai sus.

În concluzie eu cred că prețurile nu vor mai crește așa spectaculos ca în ultimii doi ani și se vor stabiliza acolo sus, unde se află acum.