Tocmai m-a certat notarul că am fost prea părtinitor cu vânzătorul
0Că nu așa se face, că prea am ținut partea vânzătorului.
Astăzi am încheiat vânzarea unui apartament în Dristor, pe Camil Ressu nr. 23. Apartamentul e cel de aici.
Mergând de dimineață la notariat cu vânzătorul pentru a semna acesta declarația de încasare preț, doamna notar mi-a atras atenția că n-am procedat corect ținându-i atât de mult partea acestuia. M-a certat practic că mi-am făcut treaba. Așa este, am ținut partea vânzătorului, urmărindu-i interesele, lucru pentru care am fost angajat și plătit de acesta. Asta implică reprezentarea, și pentru asta am fost angajat prin contract, nu doar să găsesc cumpărătorul, ci și să urmăresc apărarea intereselor vânzătorului pe toată derularea tranzacției, inclusiv în negocierea contractului de vânzare-cumpărare.
Invers, notarul, fiind ales și plătit de cumpărător, a ținut în mod vădit partea acestuia. Vânzători, notarul e al cumpărătorului, fiți foarte atenți la ce propune și la ce semnați în actul redactat de acesta!
În cazul nostru, vânzarea realizându-se cu credit ipotecar, plata a fost făcută ulterior semnării contractului de vânzare, după intabularea ipotecii, mai exact după 4 zile. În primul draft trimis de notariat, vânzătorul nu avea nicio acoperire în caz de neplată. Era trecut doar un termen până la care să facă banca plata, urmând ca dacă cumva nu se face, atunci vânzătorul să meargă să execute bunul pentru restul de preț neîncasat. Vă dați seama câtă bătaie de cap ar fi însemnat. În același timp acesta renunța la ipoteca legală, fapt cerut de bancă, iar dovada achitării prețului era ordinul de plată, nicidecum extrasul de la vânzător cum că banii au intrat. Am solicitat atunci să se introducă în act pactul comisoriu. Ce implică asta, pe scurt: în situația în care plata nu se face într-un termen dat, atunci vânzătorul are dreptul legal ca printr-o declarație unilaterală dată la notariat (făcând dovada că nu i-a fost creditat contul) să rezoluționeze actul (recomandăm ca termenul de plată să fie de maxim două-trei saptămâni; intabularea iese de regulă în trei zile lucrătoare iar în a patra se face plata). Astfel vânzătorul a fost acoperit.
Iată ce implică acest pact comisoriu, text preluat din actul de vânzare:
Noi partile convenim asupra urmatoarei proceduri de invocare a rezolutiunii contractului :—-
-vanzatoarea careia nu i s-a creditat contul cel mai tarziu pana la data de 02.07.2024, cu suma de bani reprezentand pretul vanzarii, este in drept sa invoce pactul comisoriu/rezolutiunea contractului in temeiul pactului comisoriu, printr-o declaratie unilaterala intocmita in forma autentica, prin care arata ca nu a primit integral pretul de la cumparatori (sau de la o terta persoana, in numele acesteia) pana la data intocmirii declaratiei; ——————————————————
– vanzatoarea va comunica cumparatorilor declaratia unilaterala de invocare a pactului comisoriu (sau a rezolutiunii in temeiul pactului comisoriu) prin executor judecatoresc sau prin posta, cu confirmare de primire, la adresa de corespondenta (a cumpărătorului), declaratia producand efecte de la data cand aceasta a ajuns la destinatar, indiferent daca aceasta a luat sau nu cunostinta de continutul sau; ——————
– cumparatorii au dreptul sa conteste declaratia unilaterala de invocare a pactului comisoriu (sau a rezolutiunii) si sa noteze in cartea funciara litigiul judecatoresc cu privire la invocarea pactului comisoriu/rezolutiunii de catre vanzatoare. ——————————————————— (aici am mai adăugat ulterior ca aceștia să facă dovada plății cu ordin de plată sau adresă de la bancă cum că plată ar fi fost făcută; altfel să nu aibă acest drept)
Indeplinirea conditiilor pactului comisoriu va fi constatata printr-o certificare de fapte emisa de Biroul Notarial instrumentator al prezentului inscris, in conditiile art. 150 lit.g din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si activitatii notariale, ca urmare a notificarii cu privire la inceperea procedurii de constatare a indeplinirii conditiilor pactului comisoriu, cu confirmare de primire transmisa cumparatorilor si Biroului Notarial instrumentator al prezentului inscris, de catre vanzatoare. Certificarea de fapte va cuprinde si confirmarea / infirmarea Biroului Notarial instrumentator al prezentului inscris, cu privire la primirea vreunei notificari din partea cumparatorilor cu privire la indeplinirea / neindeplinirea obligatiei asumate prin prezentul inscris, de la data semnarii contractului de vanzare si pana la momentul intocmirii certificarii de fapte.——-
Rezolutiunea contractului de vanzare este irevocabila de la data notificarii cu confirmare de primire a cumparatorilor, notificare ce va fi insotita de fotocopii de pe certificarea de fapte, declaratia autentica a vanzatoarei mentionata anterior, documentul bancar care atesta necreditarea contului vanzatoarei cu suma de plata indicata ce reprezinta pretul. —————————————
-toate cheltuielile legate de rezolutiunea contractului si de repunerea partilor in starea anterioare sunt in sarcina cumparatorilor; in cazul rezolutiunii contractului, cumparatorii nu vor mai avea niciun drept in legatura cu imobilul. ———————————————————————-
Noi partile convenim ca vanzatoarea este in drept sa se prezinte la Biroul de cadastru si publicitate imobiliara competent si sa solicite radierea din cartile funciare a dreptului real imobiliar inscris in favoarea cumparatorilor, in temeiul art. 24 alin (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996, a declaratiei unilaterala de invocare a pactului comisoriu precum si a incheierii de certificare de fapte intocmite de un notar public prin care acesta constata indeplinirea conditiilor pactului comisoriu daca in cartea funciara nu s-a notat la cererea cumparatorilor litigiul judecatoresc cu privire la rezolutiunea contractului. —————————————————————————————–
In situatia intervenirii rezolutiunii, partile inteleg ca prezentul contract este titlu executoriu pentru evacuarea cumparatorilor, acestia ocupand imobilul fara drept.————————————
Odată cu pactul comisoriu, a devenit necesară (să zicem) declarația de încasare preț. Și totodată a apărut și costul notarial pentru aceasta. Cumpărători, e în sarcina dumneavoastră, dacă plata s-ar fi făcut imediat, adică nu ar fi fost tranzacție cu credit, atunci vânzătorul ar fi declarat în act că i-a încasat sau vă punea la dispoziție ulterior extrasul de cont; dacă banii ar fi plecat imediat din contul dumneavoastră și ați fi făcut dovada prin ordinul de plată, dar tranzacția era întârzită de bancă (de obicei când sunt bănci diferite se întâmplă să intre banii a doua zi, chiar a treia uneori, dar nu e o regulă), atunci nu mai era necesară. Practic nevoia acestei declarații decurge din faptul că achiziționați cu credit, pe cale de consecință e în sarcina dumneavoastră să acoperiți costurile notariale pentru aceasta.
O lipsă de echitate în contract a ținut de penalități. Vânzătorul datora 30 de Euro pentru fiecare zi care trece de la termenul de eliberare stabilit – 30 de zile. Acceptăm că această penalitate e dreaptă. Însă, am solictat ca și invers, cumpărătorul să plătească 30 de Euro pe zi penalitate pentru fiecare zi în care plata nu se face (socotite doar dacă la termen plata nu se va fi făcut). Practic, după declarația unilaterală de rezoluțiune, dacă plata nu s-ar fi făcut, proprietarul ar fi câstigat și el 30 Euro/zi pentru toate zilele în care a așteptat. Nu era vorba de valoare sau de un câstig neapărat venit din asta, nimeni nu și-ar fi dorit, cât mai ales de echitate, repet. Au fost de acord. Au venit însă cu o nouă penalitate pentru vânzător: 10 Euro pe zi pentru fiecare zi în care vânzătorul întârzie să semneze declarația de încasare preț. Termenul de semnare era de 5 zile de la încasare. Am fost de acord, ieri au intrat banii astăzi a fost dată declarația.
O altă mențiune care n-a fost precizată în primul act transmis de biroul notarial, la care e bine să fiți atenți, a fost obligativitatea cumpărătorului de a-și trece electricitatea pe numele lui. Am solicitat să fie trecut un termen de maxim 30 de zile în care acesta să facă demersurile pentru a schimba contractul. Altfel, vânzătorul poate rezilia contractul și iar noul proprietar să rămână fără electricitate.
E bine deci atunci când vindeți să negociați cât mai echitabil clauzele și să fiți atenți la ce propuneri primiți din partea cealaltă și de la reprezentanții acesteia.
Altfel, faptul că mi s-a atras atenția că am ținut partea vânzătorului nu poate decât să mă bucure. Asta e o confirmare că mi-am făcut bine treaba pentru care am fost angajat.