Se poate vinde cu credit ipotecar un apartament în bloc încadrat în urgență U1, U2, U3 sau U4?

Da, se poate.

Până în acest moment, în București, au fost expertizate tehnic în vederea încadrării în clasele de risc corespunzătoare 2762 de imobile și numai o mică parte din ele nu au fost încadrate (doar 145 de imobile neîncadrate din totalul celor expertizate).

În sectorul 3 avem 552 de imobile expertizate.

În ultimii ani expertizele s-au intensificat, iar mulți proprietari de apartamente în bloc s-au trezit cu imobilele înscrise în lista cu blocuri cu risc seismic, care e disponibilă public pe site-ul primăriei generale (link aici, tabelul se actualizează din când în când), fără a fi înștiințați în vreun fel (poate doar reprezentanții asociațiilor să fi fost). Doar anul acesta, până la data de 09.05 când e ultima actualizare, au fost încadrate în sectorul nostru opt imobile. Pentru statistică: anul trecut au fost 14; campionul este anul 2022 cu 88 de imobile expertizate, după ce în 2021 nu fusese expertizat nici măcar unul, iar în 2020 numai unul (Strada Smârdan 18, bloc S+P+7E cu 31 de apartamente, construit în 1940 și încadrat în Clasa de risc seismic RSII); 17 imobile expertizate în 2019; în 2018 numai trei; la fel, trei în 2017; în 2016 au fost mai harnici și au expertizat 11; în 2015 doar două; la fel în 2014; 11 imobile în 2013; șapte în 2012; două în 2011; și tot așa până în anii 90 când au fost încadrate cele mai multe. Știu că în anii 90 expertizele au venit în urma solicitărilor asociațiilor de proprietari, sperând că vor obține astfel prioritate în reconsolidare, în reabilitare sau alte avantaje care ar decurge din aceste încadrări.

Așa că a devenit dificil să vinzi un apartament într-un astfel de imobil.

În primul rând mulți cumpărători sunt reticenți în a achiziționa astfel de proprietăți. Părerea mea este că reticența lor nu e justificată: dacă te-ai hotărât și vrei să cumperi într-un bloc vechi, faptul că e încadrat în această listă nu trebuie să fie o surpriză, cele care nu sunt încadrate nu se regăsesc în listă doar pentru că nu a fost încă făcută expertiza. E foarte probabil să te bucuri că vei cumpăra într-un imobil neîncadrat, iar apoi, imediat poate, să vină expertul și să-l clasifice. Toate vor fi expertizate și încadrate la un moment dat, depinde doar de volumul expertizat anual; dacă s-ar fi putut probabil că toate ar fi fost până acum. Iată că 88 de imobile au fost expertizate doar în 2022 în sectorul 3. Probabil se poate și mai mult.

Apoi, dacă ai reușit să treci peste prima problemă, reticența persoanei interesate de cumpărare, posibil să dai de o a doua: banca. Destul de multe bănci nu oferă credite pentru astfel de imobile (sau cel puțin eu așa cunosc din piață), dar nu toate. De curând am vândut un apartament cu bancă într-un astfel de imobil.

E vorba de apartamentul de aici, situat pe Camil Ressu nr. 23, bloc 55 (a mai fost unul anul acesta, tot pe Camil Ressu, dar la nr. 19, bloc 56, însă a fost tranzacție cu cash; link aici).

BCR-ul a oferit aici credit (știu că a mai vândut colegul meu pe Barajul Sadului nr. 3-5, în blocul N12-N13, încadrat în Clasa de risc RsIII spre RSII, cu credit acordat de OTP). Nu știu dacă a fost vreo derogare din partea băncii sau poate cumpărătorul a avut ceva relații, însă am urmat procedura de creditare cu evaluarea, verificarea juridică a documentelor de proprietate și am vândut, vânzătorul încasând din credit.

Trebuie însă ca vânzătorii să adapteze prețul pentru apartamentele în astfel de blocuri ori să aibă multă răbdare și să se aștepte la destul de multe vizionări (dacă nu informează potențialul cumpărător încă de la primul contact de existența acestei expertize urmate de încadrare). E important de știut că acest lucru nu se poate ascunde, trebuie ca încadrarea să fie cunoscută de cumpărător altfel puteți avea probleme după semnarea vânzării, inclusiv cu legea, iar actul chiar să se anuleze.

Deși pot părea subiectiv, le recomand cumpărătorilor să fie relaxați la o astfel de achiziție, atâta vreme cât decizia de a cumpăra într-un bloc vechi a fost luată. Repet, cele care n-au fost încadrate sunt astfel doar pentru că nu au fost încă expertizate. Nu înseamnă că nu vor apărea în listă la o viitoare expertiză până la care s-ar putea să nu mai fie mult.