La ce trebuie să fii atent, ca vânzător, când semnezi contractul de vânzare-cumpărare
0Vă enumăr mai jos câteva clauze contractuale (în ordinea în care ele sunt precizate de regulă în act) la care ar trebui să fiți atenți în momentul în care ajungeți la notar să semnați contractul de vânzare.
Prețul: dacă se împarte în mai multe tranșe adunați fiecare parte și verificați întregul. Dacă plata se face în Lei la BNR, confirmați cursul pe site-ul oficial (aici), înmulțiți și verificați rezultatul. Cursul afișat de BNR astăzi la orele 13 e valabil pentru mâine și tot așa.
Contul în care se virează banii – verificați-l de cel puțin două ori.
Termenul de plată:
- a) dacă părțile au aceeași bancă, banii intră imediat (doar la BRD am văzut că durează câteva ore);
- b) dacă sunt bănci diferite, am observat că în ultima vreme intră rapid, aproape imediat, dar nu între toate băncile. În cazul acesta e bine să se dea un termen de plată de 3-4 zile lucrătoare. Dovada încasării se va face apoi cu ordinul de plată semnat de cumpărător însoțit de extrasul de cont al vânzătorului cum că banii s-au încasat conform art. 1504 din Codul Civil. În situația în care vânzătorul nu îi remite cumpărătorului acest extras, cumpărătorul are dreptul legal (în baza punctului 2 al aceluiași articol) să solicite de la banca vânzătorului un înscris/o adresă care să confirme încasarea prețului;
- c) în situația în care plata se face cu credit, mergeți pe varianta b) de mai sus, cu mențiunea că plata se face în termen de 3-5 (10) zile de la data primirii intabulării de către bancă (intabularea durează trei zile din momentul depunerii cererii de către notar; termenul nu e întotdeauna respectat; am observat însă că la cele mai recente vânzări cu credit banca n-a mai așteptat intabularea, a făcut plata în maxim 2-3 zile de la semnare).
Pactul comisoriu: dacă vă aflați în situațiile b) sau c) ori nu puteți verifica pe loc că banii au fost încasați, menționați în act un pact comisoriu care vă acoperă în situație de neplată. Un model de pact comisoriu puteți găsi în un articol precedent pe blogul nostru (aici).
Declarația de încasare preț: legea nu o cere, dar unii notari, da, iar cumpărătorii sunt foarte ușor manipulați de aceștia. Astfel că dacă vi se cere, deși legea nu obligă, fiți generoși și oferiți-le-o, însă pe banii cumpărătorului, firesc (costă azi vreo 200 de Lei). În ce constă? După ce încasați banii în termenul convenit, va trebui să mai mergeți o dată la notariat (nu uitați să aveți și extrasele de cont care dovedesc încasarea) și să semnați o declarație în formă autentică în care afirmați că ați primit întreaga sumă reprezentând prețul vânzării și nu mai aveți nicio pretenție, de nicio natură, prezentă sau viitoare, de la cumpărător. Nu cumva să o plătiți, legea nu o cere, cine o cere să o și plătească.
Încasarea cu Ordin de plată condiționat: în situația în care vânzătorul are ipotecă pe proprietate, iar cumpărătorul achiziționează cu credit, există posibilitatea ca banca creditoare să solicite ca plata pentru stingerea ipotecii (suma din acordul de vânzare eliberat de banca vânzătorului) să se facă prin OP condiționat. Astfel, spune ea, se asigură că această sumă e folosită strict pentru stingerea ipotecii existente (urmând ca cea subsecventă astăzi a ei, să devină de rang I după radierea primeia). Fiți iar generoși, dar să știți că și aici e un cost și mai implică un drum la bancă pentru semnarea decontului. Costul e de vreo 250-300 de Lei, verificați cu banca. Așa că și de data asta cumpărătorul trebuie să plătească, conform art. 1498 din Codul Civil: cheltuielile plății sunt în sarcina debitorului. Cumpărătorul are credit, banca lui vrea OP condiționat, pe cale de consecință cumpărătorul plătește comisionul plătit de vânzător la încasare. Legea nu obligă la OP condiționat, e doar o măsură de siguranță suplimentară cerută de banca plătitoare. Oricum în Acordul pentru vânzare în care e precizată suma care mai e de plată, împrumutatul, adică vânzătorul, e obligat să folosească acei bani doar pentru stingerea sarcinii și nu în alt scop, iar banca nu l-ar lăsa să-i folosească altfel; inclusiv legea îl obligă și e chestiune penală. Deci această condiționare e inutilă, ba putem considera că banca cumpărătorului îl socotește pe vânzător un escroc sau un potențial infractor, condiționându-l în o chestiune pe care el și-a asumat-o prin semnarea vânzării, prin obținerea acordului de vânzare conform contractului de credit avut cu banca și la care îl obligă și legea având răspundere penală altfel. Ori pur și simplu e vorba de comisioane, de control și poate de a se folosi banca un timp în plus de acești bani.
Termenul de radiere ipotecă: acolo unde există o sarcină, notarul va preciza în contract că vânzătorul se obligă să o radieze într-un termen de X zile. E bine ca aici să fie menționat că vânzătorul se obligă ca în termenul de X zile să facă demersurile pentru radiere. E o chestiune de nuanță, dar contează. Demersul este să mergi la bancă și să semnezi o cerere în sensul acesta. De aici nu mai depinde de tine iar radierea poate dura. În Acordul pentru vânzare banca a precizat că se obligă să radieze într-un termen de 30 de zile, dar dacă a fost cumpărat cu Prima Casă numai până se obține Acordul de radiere de la Fond (FNGCIMM) durează 30 de zile – de data asta cererea se face doar prin bancă, nu on-line de către beneficiar, așa cum s-a făcut cea pentru Acordul de vânzare – și abia apoi banca poate radia. Radierea se face printr-o declarație semnată de un reprezentant al băncii în fața unui notar, declarație pe care notarul o depune la Cartea Funciară pentru a se opera radierea. Alte zile care se pierd. Legat de notarul la care să se semneze această declarație, vă recomand să mergeți cu notarul băncii dacă vi se oferă opțiunea asta. Oricum plătiți, dar măcar nu mai aveți bătaia de cap. Costul e pe la 6-700 de Lei. În concluzie, asigurați-vă că în contractul de vânzare declarați că vă obligați să faceți demersurile, mai departe e treaba celorlalte instituții (bancă, Ministerul Finanțelor, ANCPI). Am avut situații când a durat câteva luni până s-a obținut radierea și nu prea puteți controla asta, nu depinde de dumneavoastră.
Termenul de eliberare: nu există o lege în această privință, e la înțelegerea părților. Obiceiul în piață e la 30 de zile. Vă recomand, dacă plata se face la termen și nu aveți la semnarea vânzării OP-urile ordonate de cumpărător (mai ales dacă vindeți cu credit), să treceți termenul de predare același cu termenul de plată. Menționați chiar că predarea o faceți imediat ce încasați. Punând această condiție pentru predare, cumpărătorul are astfel interes ca banca să facă plata cât mai repede și va pune poate presiune pe ea. Uneori băncile mai întârzie nejustificat ori așteaptă intabularea ca să facă plata.. cert e că trecând astfel în act cumpărătorul devine foarte interesat ca plata să se facă cât mai repede cu putință. PS: la predare, chiar dacă legea nu obligă la un proces verbal, recomand să obțineți o declarație simplă, semnată de cumpărător: Subsemnatul__________________________ declar că am primit imobilul situat la adresa cutare, am verificat starea în care se află și e conformă cu contractul de vânzare nr:_______/_______________ și nu mai am nicio pretenție, de nicio natură, prezentă sau viitoare, de la vânzător. Dacă vă refuză nu e nicio problemă, nu cere legea și nu e neapărat necesară, dar e mai bine poate să o aveți.
Termenul de schimbare contracte cu furnizorii de utilități: în afară de obligația legală de a-și deschide Rol fiscal la DITL în maxim 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare, lucru care altfel se sancționează cu amendă, cumpărătorul trebuie obligat prin contract să schimbe și contractele de la curent, gaz (eventual cu o penalitate de X lei/zi dacă nu o face). Nu toți notarii menționează clauza aceasta în act, dar e bine să te asiguri că nu vei mai primi facturi pe numele tău după vânzare. Așadar conveniți un termen și în funcție de cel de eliberare. Nu uitați că toate costurile pe care le generează imobilul până la predare sunt în sarcina dumneavoastră. Eventual, pe declarația simplă din paragraful de mai sus (care nu e neapărat necesară dar pe care e bine s-o aveți) notați și contoarele de la curent, gaz, apometre.
Mai departe succes la vânzare și spor după încasare!